北五环+三轨交+千万级湖景低密住宅！中建智地+未来科学城底价摘得昌平歇甲10万方涉宅用地

11月3日， 中建智地+未来科学城 以29.36亿元底价摘得昌平歇甲 CP02-0704- 0049、 0077-01、 0073组合地块， 住宅楼面价约3.0万元/平 。

继歇甲上一宗宅地的国贤府PARK项目之后，两家再次强强联手，在歇甲湾续写新作。

近10万方低密宅地

昌平歇甲组合地块位于昌平区天通苑北， 国贤府PARK项目 西南方向。组合地块由 2块宅地 和 1块社区综合服务 设施用地组成：

0049宅地：用地6.14万方，地上建筑面积 6.2万平米， 容积率1.01 ，建筑高度36米；

含一处分布式能源子站(具体选址地块以审批为准)，含街坊路，宽度20米。0049地块与0077-01地块地下空间可进行连通。

0077-01宅地： 占地面积2.23方，地上建筑面积3.57万平米， 容积率1.6， 建筑高度36米；

含末端配送场站不低于50平方米（可设置于地下）、再生资源回收站不低于50平方米（可设置于地下），具体以审批的设计方案为准。0049地块与0077-01地块地下空间可进行连通。

配建0073综合设施用地： 占地面积0.51万方，地上建筑面积3060平米，容积率0.6，建筑高度24米。配建5000元/平米，总成本约1530万元。

规划有社区会客厅，建筑规模含社区居家养老服务驿站不低于500平方米、社区助残服务中心不低于300平方米、社区文化设施不低于980平方米、社区管理服务用房不低于500平方米、市政公共设施厕所不低于70平方米。

用地规模含儿童活动场地(公益性)不低于150平方米，含一处100个社会停车位的社会 停车场，含一处开闭站，用地面积约300平方 米。

土拍文件明确按照商品房销售制度执行。

容积率 1.01

在北京，五环沿线你能看到的宅地，容积率普遍奔着2.0去了。近年上半年爆火的国贤府PARK就是 2.07 。而这次同样位于歇甲湾的兄弟地块 0049地块、0077-01，容积率直接压到1.01-1.6，限高 36米 ，按照3米层高的标准，可以盖12层 。

但，1.01的容积率，根本用不满12层小高层的指标，它天然就该 纯洋房，甚至北区能做出叠拼、合院这类准别墅产品 。

限高36米，天际线比国贤府PARK的60米低了一大截，住进去的「别墅感」不是一个量级。

所以说，这块地未来的新盘产品，大概率是比国贤府PARK要高一档的低密改善盘，甚至摸到了类别墅的门槛。

另外，土拍文件明确了 可以通过抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。

根据今年10月北京出台抬板政 策，7层以上住宅可以抬板， 板下空间不计入地上建筑规模，优先在滨水沿线开展。歇甲地块完全符合。

未来中建智地+未来科学城会做出什么样的产品，我们拭目以待～

歇甲湾这个板块，我愿称之为「 被低估的双河福地 」。清河和温榆河在旁边交汇，光湖区水系就有10万平米，旁边温榆河公园的规模差不多是奥森的5倍。北京城里想找这么一汪水、这么一片绿，得往北五环外走，而它恰恰就在这儿。

板块交通是另一张。 天通苑东站 ，17号线、18号线和规划中的R6线（17支）三轨交汇 ，是北京五环外少见的换乘枢纽。对每天进城上班的人来说，这条线基本能盘活全程通勤。

17号线南北贯通，串联了未来科学城、望京、国贸、亦庄等产业区；

18号线串联了天通苑、回龙观，向西9站上地软 件园；

规划中的R6线 北起未来科学城终到良乡，线路全长约80km。R6线一期工程全长约8.9 km，设站2座，北起北七家站，南至天通苑东站。

教育资源方面，0049地块南侧规划了 24班初中 ，有消息称海淀一个知名教育集团来承办。另外，国贤府PARK附近有规划幼儿园+小学。

商业方 面， 天通苑东站未来还将升级轨道交通微中心，微中心的上层将打造为高端商业区。 地块约2公里左右有 新北 苑龙湖天街和龙德广场 ，往北约6km是 北京的山姆会员店 。

另外，稍远些的天 通苑北部的亚北车市要升级成一个约12- 19万平米 的商业地标。

生态打底、轨道撑腰、商业补位、配套先行，这套组合拳下来，一个高端住区的雏形已经显现。

附近新盘，最近的就是国贤府PARK。项目是 2025年10月由中建智地和未来科学城集团联手拿下，26亿底价成交，容积率2.07，规划 18栋楼、832套房，户型从77-144平3-4居，得房率做到了90%-97%。

77㎡三居做全明端户、270°转角飘窗；

99㎡三居是主力，一梯两户、南向三面宽；

110㎡分四居和洋房三居两版；

119、122㎡四居，楼王144㎡四居面宽做到14.7米、三卫套房。

小区还规划了南北双湖景，社区里风雨连廊、下沉广场、全龄泛会所。

简单说，国贤府park是一个把「 高得房率+低密景观 」玩到区域头部的成熟盘。

项目3月底开盘，目前已网签697套，去化超83.8%，网签均价5.58万元/平。

那么，容积率低至1.01-1.6 的低密新地块，未来的产品售价会多少呢？欢迎评论区发表你的看法～

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